今年，节前的市场状况基本也就维持现状了。当前，众多人关注的焦点已然转向节后。依照楼市一贯的销售旺季规律，大致就在3月至5月这段时期。此前已陆续出台了诸多举措，甚至连2014 - 2018年那轮刺激楼市的关键政策，都在年末悉数推出。这些政策究竟能否在市场中激起波澜，能否产生预期的化学反应，进而推动市场出现实质性转变呢？这正是不少读者迫切想要知晓的答案。

通过对国家针对房地产市场所设定的定位、目标，结合当下市场的实际情况，以及后续拟定的市场策略，进行细致比对与深入分析后，我们一致判断，再过两个月，国内房地产市场（楼市）极有可能迎来四大变化，这些变化既包含积极的一面，也有消极的一面。在此，建议大家依据自身实际状况，提前做好两项准备。

其一，土地市场会逐渐升温。

通常而言，年末与年初的土地拍卖市场，基本能够反映出上半年土拍市场的整体状况，是极为关键的风向指标。就目前形势来看，多个热点城市的土拍都呈现出回暖的态势。

例如，广州在2023年的最后一周，拍出了该市首幅单价超7万的地块，地块溢价率高达59%。其起拍价格原本不算高，但各房企竞相出价，出价轮次多达85轮，将价格不断抬高，竞拍激烈程度可见一斑。事实上，2023年12月，杭州与成都的土拍均是取消土拍限价后的首次竞拍，这两座城市分别诞生了“地王”，尤其是成都，一天内更是出现了“三个地王”。而在新年的首场土地拍卖中，北京4块土地成交总价达122亿，其中两幅地块更是触及最高限价成交。不难想象，倘若北京、上海等地进一步放开地块限价，成交价格势必会更高。

土拍市场之所以会出现这种年末翘尾的行情，主要有两个关键因素。其一，自然资源部发文建议各地取消土拍限价，恢复价高者得的规则，随后不少地方在新推出的地块中纷纷取消这一限制，明确了“优质地块理应匹配合理价格”，让市场来决定价格。当然，这里所说的取消限价，只是取消了价格上限，下限价格依然存在，各地块都设有兜底价格，其目的显而易见，即保证价格只升不降。但凡研究房地产市场的人都清楚，土拍市场堪称楼市的“晴雨表”，土拍情况先行，市场反应随后。尽管从拿地到房屋建成上市至少需要一年半载的时间，但对市场心理预期的影响却是必然的。

其二，本轮被误判而过度下跌的二手房小区，其价格将企稳回升。

2023年房价普遍下跌，这是有目共睹的事实。根据中指数据统计，在监测的100个重点城市中，有99座城市的二手房价格同比下降，二手房均价连续下跌长达20个月。就个人实际感受而言，房价跌幅达2 - 3成的城市不在少数，部分城市的一些小区甚至跌幅超过5成，这些小区主要集中在城市的远郊区，或者是之前过度炒作的新区。比如，此前网上热议的东莞松山湖某小区，一位网友在2020年底花费600多万元购置的房产，如今市场价值仅为270万元。大家都明白，该片区此前是被一些概念炒作起来的，如今市场回归理性，价格自然也就降了下来。然而，当下的价格就合理吗？

答案显然是否定的。正如当地房产分析师所指出的，随着经济逐渐复苏，市场情绪回归正常，房价虽未必能回升至之前的高点，但大概率会有所上涨。卖房者的信心有时候就在一瞬间被激发。这个道理很容易理解，每年3月过后，天气转暖，家长们会为孩子上学而看房、购房，随着看房客户数量增多，房屋成交量上升，只要小区内有一套房子价格回升，其他业主便会相应调整价格，而且之前打算卖房的业主可能也会改变主意，如此一来，小区房源数量会减少，进而加快购房者入市的进程。

其三，新房折扣优惠将逐步缩减，品质优良的房子会受到市场热捧。

这一点不难理解，当市场情绪高涨，开发商自然不愿亏本销售，实现盈利或者获取更多利润是他们的追求。不管是通过营销手段营造氛围，还是实实在在地涨价，只要购房人数增多，他们就有底气收回折扣，甚至提高房价。不过，这里有两点需要说明：

其一，并非所有房子都好卖，毕竟当前楼市库存规模较大，全国新房待售面积高达6亿多平方米，许多城市仍需时间来消化这部分库存。对于那些同质化严重的刚需楼盘，开发商为了生存，肯定会优先考虑走量，短期内很难看到房价上涨的希望。

其二，优质房源必然会受到购房者的青睐。要知道，这类房子大多属于改善型住房，市场供应量本就不多，正所谓“物以稀为贵”。那些卖掉手中二手房的人群，很大一部分会选择置换品质更好的房子。

实际上，住房市场的发展趋势正是如此，如今房子总量已不再稀缺，稀缺的是高品质的好房子。因此，住建部在2024年工作部署中提出，试点建设一批优质住房，开拓全新的市场赛道。由此可见，优质住房的市场需求潜力，将成为未来房地产市场的一股重要推动力量。

其四，低价保障性住房可能会对刚需住房市场造成冲击。

2024年，房地产领域重点推进三大工程建设，其中保障性住房建设项目已在紧锣密鼓地开展。据住建部透露，目前大部分城市都已上报了保障性住房建设计划，像济南、上海、福州、长沙等城市已启动保障性住房建设工作。从相关表态来看，之所以大力推进保障性住房建设，旨在改变过去重商品房、轻保障房的发展模式，以往保障房占比过低，难以满足市场需求，由此推断，2024年新建保障性住房的规模应该不小。

虽说新建保障性住房中的配售型住房将实行封闭运行，不会流入商品房市场。但根据以往经验，如今新建的保障性住房品质并不逊色于过去的许多商品房，而价格仅为同期商品房的6 - 7成。这意味着，原本打算购买刚需商品房的人群中，部分需求会被价格更为低廉的配售型保障性住房所吸引。如此一来，那些品质欠佳的二手房，甚至新房市场，都会在一定程度上受到冲击。

总体来看，随着楼市政策的持续优化，上一轮刺激楼市的核心举措，如恢复土拍市场化、一线城市限购政策不断优化放松，以及前两次用于支持楼市复苏的PSL再次启用等，均在近两个月陆续推出，其目标十分明确，就是期望明年年初房地产市场能够迎来良好开局。我们有理由相信，在国家相关政策的推动下，购房者的信心将逐步恢复，市场也将迎来久违的转变。对于普通民众而言，应当顺应这一趋势，建议提前做好以下两项准备：

1. 对于品质优良的房子，不要轻易出售。在本轮楼市下跌过程中，不同小区之间的差异较为明显。那些投资客较多的小区，部分业主因资金需求不得不尽快抛售房产，导致房价降幅较大。即便市场回暖，仍会有大量投资客持续甩卖，使得小区房价回暖面临较大压力。而自住率较高的小区，房价跌幅相对可控，多数业主并不急于卖房，个别低价出售的房源卖一套少一套。一旦市场回暖，这类自住率高的小区房源往往更容易率先反弹。

2. 对于发展潜力不足的房子，应抓住时机变现，切勿过于贪心。什么样的房子属于发展潜力不足呢？至少有以下三类：一是房龄过长的老旧房子，这类房子无论是户型设计、停车设施等方面，还是在银行贷款审批环节，都不具备优势，即便市场回暖，其价格恢复力度也相对较弱；二是高层住宅，大家不难发现，如今各城市新供应土地的容积率明显下降，这是因为高层住宅逐渐不受欢迎。市场规律就是如此，当房源数量增多，在同等价格条件下，购房者肯定会选择总楼层较低的房子，居住舒适度更高。

三是都市圈、远郊区以及部分新区的房子。都市圈和远郊区的房子，由于缺乏产业支撑，人口增长缓慢，且“房住不炒”理念深入人心，仅靠当地有限的地缘客户，难以消化大量空置房源，其结果不言而喻。至于新区的房子，明源地产研究院对2024年楼市的十大预测中有一段话很有道理：

5年内才启动建设的新区，大概率难以发展起来。

10年内才开始开发的新区，恐怕也会面临发展瓶颈。

由于财政方面的原因，规划中的一些漂亮路网、公共设施等，有可能无法落地实施。

而那些已经发展成熟，建成时间在10年以上的“老新区”，或者干脆就是老城区，由于职住一体化已经形成，基础设施建设无需新增大量投入，其房产成交将展现出强大的韧性。

由此可见，未来的形势已然明晰，人口增长放缓，资金也难以全力投入新区建设，除了像雄安这种集全国之力打造的新区外，其他新区越年轻，发展难度越大。之前房价下跌的小区，想要恢复往日的价格水平，难度之大可想而知。

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转自：湖州招聘网